三四线城市,存款和买房哪个更好?来听专家分析|幸福锦囊 幸福里房产

发布时间:2020-03-24 08:35:24   来源:网络 关键词:幸福里软件怎么样
三四线城市,存款和买房哪个更好?来听专家分析|幸福锦囊
原文标题:三四线城市,存款和买房哪个更好?来听专家分析|幸福锦囊
原文发布时间:2020-02-28 19:22:22
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三四线城市,存款和买房哪个更好?来听专家分析|幸福锦囊

“家”对你来说意味着什么?如果有了一定的收入,你会选择把它存入银行还是用来买房?你的选择是什么?你会有哪些考虑呢?今天,关于这些问题,幸福锦囊邀请了房产专家来帮你分析分析!

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问:三四线城市,有100万存银行和买房哪个好?

回答:

@CA红叶:既然侧重于利益的比较,那么购房的考虑多数是出于非自住需求,而在现在的“房住不炒”的楼市调控方向下,非自住的购房需求在房产保值方面需要面临更多的风险,同时在楼市的新形势下,三四线城市的房价在整体上会面临大小不一的调整压力,所以在一定的前提条件下,暂时来说存银行会优于以盈利的目的去购房。

一、楼市调控下,非自住需求的购房在保值或盈利上的风险正在加大。

在目前的楼市环境来说,调控引导的方向和市场上房价整体平稳的表现,都在使非自住这种以盈利主目的的购房需求面临比以前更大的风险。

1、楼市引导方向并不支持非自住的购房需求。

“让房子回归居住功能”是本轮楼市调控的主要引导方向之一,要达成这个目的就需要持续抑制房子的投机或投资需求,而以目前的情况来看,这一方向并没有改变。

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在2016年底延续到现在的这一轮楼市调控,到迄今为止可以说是国内楼市发展史上力度和决心最大的一次调控,即使在新冠的冲击下,“房住不炒”和“稳房价,稳预期,稳地价”的调控基调依旧没有改变,只是在一城一策的方针下,让各地可以根据本地的情况在大方向不变的前提下微调,以消化新冠的影响从而达到“稳”的目的。

而这种“不变”的信号,既有来自手握房地产行业“银根”的央行,也有来自高层在新情况下的三令五申,不管是建立楼市调控的长效机制,还是不再将房地产作为经济刺激的短期措施,都将预示着“稳房价”和“房住不炒”的调控方向还将会继续,即使短期出现波动,也不会改变大的方向,而追求盈利的购房需求与这个方向是相悖的。

2、整体房价将保持平稳,房产升值乏力会使盈利基础缺失。

而只要对楼市的主要引导方向保持不变,整体房价就会缺乏大幅度上行的基础,那盈利的目的就存在无法达成的可能。

房价被推高的原因之一,就是房产的金融流通属性过重,导致过去以盈利为目的的购房行为成为常见现象,而随着这次调控对这种需求的围堵,同时加上对房企“银根”和价格的管控,使这种购房行为得到有力的压制,而换来的是大多数城市的房价都表现出相对的平稳状态。

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而购房需要大量资金或者需要应用房贷杠杆,无论以自有资金付全款还是通过房贷来使用杠杆购房,要计算盈利就都要考虑资金成本,没有房价的上行或者上行的幅度不够,盈利的目的就很难达到。

现在四大银行的大额定存年利率都能达到4.2%,部分城商行达到5%,同时目前房贷利率普遍要高于5.4%,如果房产的升值少于这些数值,再加上购房和各项费用,那都是要亏钱的。

而这种状态受调控方向的影响,继续保持下去的概率是很大的,即使有部分城市由于自身城市的原因出现了大一些的升值,也只会是少部分现象,大多都会在相对平稳的状态下发展,有些城市甚至会面临调整的压力,这些背景对盈利都会造成考验。

二、楼市的新形势下,三四线及以下的城市房价在整体上会面临一定的调整压力。

现在房地产已经要告别高歌猛进的年代,同时国内楼市的成交、人口发展、城市的发展都将进入新的阶段,这种新形势会造成很多三四线及以下的城市面临一定的调整压力。

1、楼市成交总量增长乏力,人口变化也将影响楼市长远的承接能力。

(1)、销量增长乏力。

在以往房地产发展高歌猛进的年代,楼市成交量不断登上新台阶,同时增速都会比较快,即使短暂回调也会很快恢复,而进入2017年以后,全国新建商品房销售面积呈现一个顶部状态,增长乏力。

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据国家统计局的数据,2017年全国商品房销售面积是16.9亿平米,2018年是17.1亿平米,2019年是也是17.1亿平米左右,整整三年的数据几乎处于持平状态,2019年的增速更低至-0.1%,在2018年1.3%的基础上,进一步下滑到负区间,2020年由于新冠的影响,继续下滑的概率在增大。

(2)、人口情况的变化对楼市的长远承接能力造成影响。

人口是对房价造成长远影响的主要因素。但近年来,人口状况正出现新的特点,一方面人口出生率在下降,另一方面,老龄化的速度在提速,两者对以后长远的购房需求正在形成叠加式的影响。

国家统计局的数据显示,2019年国内的人口出生率是千分之10.48,接替2018年数据成为近30年以来的最低值,同时人口自然增长率低至千分之3.34%,同样呈现持续走低的状态。考虑出生和死亡的差值,在1999年时全国人口净增长超过千万,到2018年时只净增长了530万,而2019年仅增长467万人,数据在进一步下调。

而另一方面,人口的老龄化也在加速。据国家统计局的数据,2015年60周岁以上人口占比是15.5%,2018年是17.9%,到2019年是18.1%,数据也在不断地扩大。

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因此从楼市现状和人口发展趋势来看,房地产长期高速的可持续发展正面临变数,这种变数对那些条件一般的三四线及以下城市的长远影响更大。

2、城市发展进入新形势,房价分化现象会加剧。

从高层不断提出的城市发展战略来看,大型城市群、经济圈将是未来城市发展的主要方向之一,这些地区的经济、产业和对人口的吸引力都将占据更大的优势,而这些因素是相辅相成的,产业突出,经济发展一般会比较好,经济比较好又是吸引人口流入的硬条件,这些条件在那些重点的一二线城市会更加突出,为这些地区的房价提供支撑的力量。

而三四线及以下的城市受这个趋势的影响极有可能会走向更加弱势的地位,假如人口呈流出状态,产业又一般,那更长远一些的房价支撑就会同样走向弱势。如题目补充说明中的长治市,突出的特点是过于依赖煤炭这种正在下坡和会趋向地域枯竭的资源,以现在的房价来看,随着时间的发展在消化完人口的优势后其分化下调的压力就会加大。

三、在一定条件下,存银行收益会优于购房升值。

那在房产升值出现变数的情况下,钱是否可以选择存银行?只要所在的城市受上面这些大环境的影响较大,那么暂时存银行也是一种可行的选择,因为在这些前提条件下,存银行的收益会优于购房的升值幅度。

上面也已经提到,目前在四大银行的5年期大额定存是可以拿到4.2%的年化利率的,部分城商行还可以达到5%以上的收益,而目前以期望升值盈利为目的去购入房产就会受很多因素的影响,已经不像以前市场火热并处于上行通道时那样可以随便买都赚钱。

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只要三四线及以下城市的产业优势欠缺,随着时间的推移在更长远一些的趋势来看房价调整的可能就会越来越大,只要在5年之后,房产总升值率少于25%,这笔交易都可以说是亏的,而在目前的形势下,短期受调控的引导,会有比较大的概率保持在相对平稳的状态,但未来当一个城市的人口和产业的劣势影响形成气候时,还要警惕房价会出现不可逆式的调整。

所以只要调控在持续,在那些人口和产业的优势并不突出、甚至存在不可持续式的缺陷的三四线及以下的城市,存银行的收益会暂时或长期都优于购置房产。

四、小结。

综上所述,在目前的市场环境和未来房价的影响因素下,很多三四线及以下的城市都会面临着同样的问题,房价将会保持整体相对平稳的状态,随着时间的发展甚至需要面临调整的压力。而在这种背景下,以盈利的目的买入房产就会面临比以前更多的不确定风险,在产业和人口都不太突出甚至在未来有可能会进入逆向发展的地区,即使最近偶尔有上行波动,长远来说存银行也会有较大的概率优于购入房产。

问:求帮忙分析一下,现在买房合适,还是以后买房合适啊?

回答:

@重庆地产视野:感谢邀请!

从这一轮去库存过后,关注房地产走势的人群越来越多。大家似乎都想通过买房,来实现财富的增值,似乎也都想体验一把买房增值带来的甜头。

但是仍然有很多的朋友,对房地产市场的走势一无所知,或者说了解甚微。

因此,在我们身边很多的购房朋友不断的在问-现在买房合适,还是以后买房合适?

今天我们不妨一起来聊一聊,到底什么时候买房才最合适?应该怎样正确的判断?

一,现在买房合适,还是以后买房合适?

这一轮去库存,各大大小小的城市,房价都发生了很大的涨幅,尤其是二三四线城市,它的房价简直就是翻倍。

很多朋友因为不断的犹豫,错过了低单价买房的时期。导致了自己面临全款变首付,首付变厕所房子的面积越来越小,房子的地段越买越偏的局面。

因此,他们开始聚焦关注我国的房地产市场,希望能够找到买房的最佳时机。

他们不断的在研究,不断的在询问,现在买房合适,还是以后买房合适?

希望能够得到一个有力肯定的答案,帮助自己正确买房,把握好购房时机。

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其实,现在买房比以后买房更合适,因为未来的房价会越来越高。而现在的价格相对来说,也是这一轮房价涨幅周期里面的相对低点。

原因非常的简单,我们一起来看一看,希望能够帮助你。

第1个原因,价格触底。

这一轮去库存是从2015年开始,那个时候一线城市的房价已经率先领涨,直到2016年的年底,才轮动到二线城市。

2017年的时候,二线城市的涨幅特别的大,年底的时候也开始轮动到三四线城市,这个时候三四线城市房价也开始上涨。

而到了2018年,一线城市的房价就开始回调,开始下跌。直到2019年已经连续下跌两年,目前一线城市的房价处于平稳阶段。

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一线城市的房价向来就是我国楼市的风向标,三年一小涨五年一大涨。

在涨幅周期里面平稳的时候,也是相对买入较合适的时候,因为这个时候价格触底,买入投入的成本相对较低。

是在楼市里面才有了这样一句话,抄底房地产。当然没有任何一个人,能够真正抄底房地产,但是能够买到相对的低点,是很有可能的,就比如现在。

第2个原因,政策放松。

这一轮去库存,各个城市的楼市限制性政策特别多,限贷,限售,限购,以及其它的买房落户问题。这些限制性政策,在这些年一直阻止着大家在楼市里面买房。

而从2019年开始,各个城市的限制性政策逐渐的放开。买房的门槛又在逐渐的降低了,就比如我们常见的限制贷款这一个政策来说。

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比如重庆的限制,三无人员贷款买房。只要是在重庆,没有户口,没有工作,没有找到社保的朋友,在重庆是不可以申请贷款买房的,只能全款购买。

但是从2019年就已经变相的放松了,很多银行开始接了这些商务人员,买房的时候操作空间也特别的大。

其它城市也是一样,成都,南京,武汉等等,一些人才落户政策也变相的放松了条件。

所以说,楼市政策的变相放松,是今年的主基调,买房人在各个城市买房的门槛也相对较低了,买房的最佳时机也逐渐的到来。

第3个原因,城市化进程没有结束,房价还会继续上涨。

我们都知道,我国的城市化进程目标是70%,而现在只达到了50%~60%之间。

这个水平正好是,城市化进程三个阶段里面的中期阶段。中期阶段,也是各个城市不断向外扩张,城市的基建,城市的面貌不断提升的一个过程。

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这个阶段也伴随着城市的经济规模,经济效率快速的增长,房价快速的上涨。

在城市化进程没有结束之前,我国的房价仍然会越来越贵,现在买房肯定要比以后买房合适,因为节约更多的购房成本。

第4个原因,成本在增加。

从这一轮去库存过后,各个城市的楼面价已然翻倍,楼面价又是建房成本里面最大的一个。可以说楼面价的翻倍,正是给未来的高房价一个信号,也是一个有力的支撑。

就重庆这个城市来看,在这一轮去库存之前,楼面均价只有3000~4000元,而去库存过后,楼面均价达到了7000~8000元。

再次拿地的成本,足足翻了一倍之多。我们也看到重庆那些热点的板块,优质的板块,楼面价已经破万。

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比如滩子口板块的楼面价1.3万+,回兴板块的楼面价1.2万+,弹子石板块的楼面价1万+,中央公园板块的楼面价更是屡屡破万。

要知道开发商的人工成本,融资成本,材料成本,设计成本以及其它方方面面的成本都在逐年的递增。

还是那句话,面粉都已经贵了,面粉价格都已经翻倍了,未来的面包还会便宜吗?房地产市场也是如此,再次建房的成本提高了这么多,未来的房价自然会越来越贵。

……

的确如此,只要把握到两个观点,一是现在的价格相对较低,二是未来的房价会越来越贵,现在买房肯定比以后买房更合适。

当然,前提是你要买对城市,选对房子。未来的房地产市场毕竟会发生分化,再也不是闭着眼睛随便买都能够赚钱的年代了。

二,如何确定自己,适不适合现在买房?

在第一大点已经非常明确,我国未来的房价会越来越贵,现在买房一定比以后买房更合适,至少它节约我们投入的成本。

其实现在买房还有更多的好处,我们可以提前享受房子给我们带来的一切资源,比如户口,婚姻,子女教育,个人城市的发展空间等等。

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虽然市场信号已经非常明确,现在买房非常的合适,但是对应到每个人身上的时候,还得具备以下三个条件。

第1个条件,首付款。

即便现在适合买房,也不代表你就可以去买房,你至少得有首付款吧。

全款买房我们且不说,毕竟房子涉及到的金额特别大,对大部分人群来说要花费10年,甚至更长时间的存款积蓄。

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那么,你先确定一下,你买房的首付款是否已经准备充分。

这就需要大家结合自己即将买房的城市,了解一下当地的房产价格,然后根据各个城市的首付款比例,大致的算一下够不够。

比如我们拿重庆的房地产市场来举例,重庆的主城房产均价是1.3万。

购买一套80平米的小两居,按照首付三成来看,首付款至少要准备40万,然后还得留足够的现金流,支持每个月4000多块钱的月供。

第2个条件,有稳定的工作。

买房你需要有一个稳定的工作,因为当你申请房贷的时候,往往要提供你的收入证明,以及银行的流水。

而且银行的流水,要足以覆盖你的房贷月供,银行才会顺利的审批你的房贷,让你可以申请房贷买房。

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房贷虽然是咱们普通老百姓能够向银行借到的,贷款金额最大,贷款时间最长,贷款利率最低的金融杠杆。

但是基于风险的把控,银行也会筛选优质的房贷申请客户,他要确定你有足够的还款能力,你有足够支付房贷月供的实力。

第3个条件,征信状态良好。

征信就像是我们在银行系统里面的信用财富,它记录着我们的所有经济行为。

征信也是银行审批一个房贷申请者,最关键的参考标准。通过征信银行可以看到这个人的,所有经济实力和经济行为。

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比如消费是多少?用信用卡消费还是银行卡?消费收入是多少?工资收入还是其它方面的收入等等。

最主要的是,看看你有没有其它大额贷款的申请,有没有逾期不还的不良记录。

……

是的,市场信号显示,现在买房比以后买房更合适。

但是作为购房者到底合不合适,还得看自己有没有准备好金钱,工作是否稳定,收入是否过高,征信是否良好。

毕竟房子是涉及金额特别大的重要资产,银行也会非常的重视申请贷款的购房客户,到底是否具备申请贷款的条件。

而且,银行还要确定这个客户是否具备还款的能力,是否支付月供之后,还有足够的生活能力。

三,小结

总的来说,我国未来的房价会越来越贵,现在买房比以后买房更合适。

更何况现在买房,还能提前享受房子给我们带来的一切优势。

比如解决自己的居住问题,让自己早日财富化,资产化,让自己的子女拥有入学资格。

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最后,要重点提醒广大的购房者,买房从来都没有一步到位,买不起大的买小的,一定要留足够的现金流,增加自己家庭的抗风险能力。

房贷虽然是金融杠杆,但是它有两个作用,一个是负债,一个是催化财富。

只有你用好它,善用它,合理用它,它才能够让你的财富不断增值,才能撬动你人生的财富。

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